Sair do aluguel sem parar de investir

O plano de 5 anos que equilibra as duas metas: comprar o imóvel e manter os investimentos

Quase todo mundo que paga aluguel já ouviu que aluguel é dinheiro jogado fora.

A frase soa sábia — e esconde uma conta bem mais complicada.

Pagar aluguel não é o erro.

O erro é decidir sem fazer a conta, ou secar a carteira de investimentos para juntar a entrada e descobrir, três anos depois, que o plano de aposentadoria ficou parado.

A Conta Que Quase Ninguém Faz

Comparar a parcela do financiamento com o aluguel é só metade da história.

A outra metade é o custo de oportunidade: o dinheiro da entrada, se ficasse aplicado, continuaria rendendo.

E não compare apenas aluguel com prestação.

Quem compra também paga juros do financiamento, seguros, condomínio, IPTU, manutenção e os custos da própria aquisição. Dependendo do imóvel, da cidade e das condições do financiamento, a conta pode ou não fechar a favor da compra.

E tudo bem.

Quando a diferença entre o custo total de morar de aluguel e o custo econômico de comprar é pequena, a aquisição pode fazer sentido para quem pretende permanecer no imóvel por muitos anos.

Quando a diferença é grande, continuar alugando e investir a sobra também pode ser uma estratégia racional.

Não existe resposta universal.

Existe a sua conta.

O Tamanho Real da Entrada

Não presuma que todo banco financiará exatamente 80% do imóvel.

O percentual financiável varia conforme a instituição, a modalidade, o imóvel, o perfil do comprador e as condições da operação.

Por isso, antes de estabelecer a meta, descubra qual entrada será realmente exigida.

E existe uma segunda conta: os custos de aquisição.

ITBI, escritura, registro e outros gastos podem representar uma parcela relevante do valor da compra e variam conforme o município, o imóvel e a estrutura da operação.

No exemplo de um imóvel de R$ 400 mil, se a instituição exigir 20% de entrada, seriam R$ 80 mil. Mas o valor necessário para fechar a compra será maior depois de somados os demais custos da operação.

O FGTS pode ajudar, inclusive na entrada, desde que o comprador, o imóvel e o financiamento atendam às regras para sua utilização. Entre os requisitos estão, por exemplo, o tempo mínimo de trabalho sob o regime do FGTS e condições relacionadas à propriedade de outro imóvel e ao local de residência ou trabalho.

O Plano, Ano a Ano

Ano 1: arrumar a casa.

Mapeie renda, gastos e dívidas. Quite o que cobra juros altos e monte uma reserva de emergência equivalente a alguns meses de despesas, em aplicações com liquidez compatível com essa função.

Sem ela, qualquer imprevisto vira dívida cara no meio do caminho.

Anos 2 a 4: acumular com duas metas.

Divida cada aporte mensal entre a entrada do imóvel e a aposentadoria.

Uma divisão de 60% para a entrada e 40% para a aposentadoria pode ser um ponto de partida ilustrativo, ajustável à sua realidade.

Não existe uma proporção mágica.

Se a compra está mais próxima, a parcela destinada à entrada pode aumentar. Se a aposentadoria estiver mais perto ou a compra ainda depender de muitos anos de acumulação, a divisão pode ser outra.

O dinheiro da entrada, que tem data marcada, deve privilegiar investimentos compatíveis com o prazo e com a possibilidade de precisar do dinheiro sem aceitar uma grande perda.

Tesouro Selic, CDBs com liquidez compatível e, dependendo das condições de resgate e da data da compra, LCI e LCA podem fazer parte dessa parcela.

Ações não são proibidas por definição, mas assumir volatilidade elevada em um dinheiro que terá data certa para ser usado aumenta o risco de chegar ao momento da compra justamente no meio de uma queda.

A parte de longo prazo pode continuar nos investimentos adequados ao objetivo da aposentadoria.

Ano 5: simular e decidir.

Compare financiamentos em mais de um banco, olhe o Custo Efetivo Total — e não só a taxa de juros — e teste a parcela contra sua renda e seu orçamento.

Algumas instituições trabalham com comprometimento de renda em torno de 30%, como ocorre nas linhas habitacionais da CAIXA, mas isso não deve ser tratado como seu limite pessoal.

O banco pode aprovar.

Isso não significa que você deveria contratar.

Quanto Isso Pesa no Bolso?

Vamos aos números, com uma hipótese de rendimento líquido de 0,75% ao mês, apenas para ilustrar.

Para juntar R$ 100 mil em quatro anos, seria preciso guardar cerca de R$ 1.740 por mês.

Se esse valor representa 60% do que você consegue aportar, o total mensal é de aproximadamente R$ 2.900.

Os 40% restantes, perto de R$ 1.160, mantêm a aposentadoria rodando.

É um exemplo matemático, não uma promessa de rentabilidade. Na vida real, rendimentos variam, impostos podem existir e custos podem reduzir o resultado.

Se o total disponível for menor, existem três caminhos básicos: alongar o prazo, buscar um imóvel mais barato ou aumentar a renda.

Esticar o financiamento para compensar uma entrada pequena também pode aumentar bastante o custo total da compra.

Os Erros Que Derrubam o Plano

Usar a reserva de emergência para completar a entrada.

Parar de aportar por anos — o que custa mais do que parece, porque os juros compostos deixam de trabalhar a seu favor.

Financiar com a parcela no limite e esquecer que casa própria também cobra condomínio, IPTU, manutenção e eventuais reformas.

E tratar o imóvel como investimento líquido, quando vender um imóvel pode levar tempo e envolver custos de transação.

Existe ainda outro erro: esquecer o custo de oportunidade.

Os R$ 80 mil usados na entrada deixam de estar aplicados. Ao mesmo tempo, a parcela do financiamento não é simplesmente “aluguel que virou patrimônio”, porque inclui juros e outros custos.

É por isso que a decisão precisa ser feita olhando o conjunto.

Alugar ou Comprar?

O imóvel próprio pode fazer sentido por segurança, estabilidade, preferência pessoal e planejamento familiar, além do componente patrimonial.

Continuar no aluguel pode fazer sentido pela flexibilidade, pela menor necessidade de capital inicial e pela possibilidade de investir a diferença.

Nenhuma dessas escolhas é automaticamente superior.

O que importa é comparar:

• quanto custa morar em cada alternativa;
• quanto capital precisa ser imobilizado;
• quanto a dívida vai custar;
• quanto ainda será investido;
• e qual é o prazo em que você pretende permanecer no imóvel.

A melhor decisão pode ser diferente para duas pessoas com a mesma renda.

O Plano Precisa Caber em Você

Sair do aluguel é uma meta legítima.

Mas não transforme a compra do imóvel em uma corrida que paralisa todas as outras metas financeiras. A reserva de emergência precisa continuar protegida.

A aposentadoria precisa continuar recebendo aportes.

E a prestação precisa caber no orçamento mesmo quando surgirem despesas que o planejamento não previu.

Casa própria é patrimônio.

Mas patrimônio concentrado não substitui liquidez, diversificação e tranquilidade financeira.

Sair do aluguel faz sentido quando a compra cabe no plano.

E não quando você precisa colocar o plano inteiro dentro dela.

Isto não é recomendação de investimento.

Para mais conteúdo sobre estratégias de investimento, acesse o Portal Jornada do Investidor

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Carlos Carvalho é CEO da Millenium Trading e Editor-Chefe do Portal Jornada do Investidor. Advogado, é pós-graduado em Direito Empresarial pela USP, com MBA em Comércio Exterior e Negócios Internacionais pela FGV/SP e MBA em Gestão de Fundos pela FAAP.

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